A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um entendimento que vai mudar a rotina de milhares de condomínios brasileiros: a locação de curta temporada via plataformas como Airbnb e Booking só pode ser praticada com a autorização de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia.
O que o STJ decidiu exatamente?
O julgamento estabeleceu que a exploração comercial de unidades para hospedagem temporária não se enquadra no conceito de locação residencial comum. Por isso, o condomínio tem o direito de restringi-la ou proibi-la, desde que a decisão seja tomada em assembleia com quórum qualificado.
"A atividade de hospedagem frequente e remunerada em plataformas digitais constitui uso comercial do imóvel, incompatível com o caráter residencial do condomínio sem autorização coletiva."
Isso significa que simplesmente não haver proibição no regimento interno não é suficiente para liberar o Airbnb. A autorização precisa ser explícita.
Por que isso impacta síndicos?
O síndico passa a ter base legal sólida para:
- Notificar moradores que utilizam plataformas de hospedagem sem autorização
- Aplicar multas previstas no regimento interno por descumprimento
- Acionar judicialmente condôminos reincidentes
- Exigir seguros adicionais quando a assembleia aprovar o modelo
Sem uma deliberação formal, o síndico que "fecha os olhos" para o Airbnb pode ser responsabilizado por omissão.
Como regularizar no seu condomínio?
Se o condomínio quer proibir
- Convoque uma assembleia extraordinária com pauta específica
- Delibere com quórum de 2/3 dos condôminos
- Inclua a proibição formalmente no regimento interno
- Comunique todos os moradores por escrito
Se o condomínio quer permitir
- Delibere com quórum de 2/3 autorizando expressamente
- Defina regras: cadastro de hóspedes, restrições de horário, uso de áreas comuns
- Exija seguro de responsabilidade civil do condômino que alugar
- Crie um canal de registro de hóspedes — o Condomine permite isso diretamente no controle de acesso
O que fazer com os casos em andamento?
Se há moradores que já utilizam plataformas de aluguel temporário sem aprovação:
- Envie notificação formal documentada (o Condomine arquiva comunicados com confirmação de leitura)
- Estabeleça prazo para regularização
- Registre todas as comunicações para eventual processo judicial
Tabela Comparativa: Antes e Depois do STJ
| Situação | Antes | Após decisão STJ |
|---|---|---|
| Airbnb sem regra no regimento | Zona cinzenta | Proibido sem autorização |
| Proibição explícita no regimento | Válida | Continua válida |
| Autorização por 2/3 em assembleia | Recomendado | Obrigatório para permitir |
| Síndico que ignora o caso | Risco moderado | Risco alto de omissão |
Conclusão
A decisão do STJ trouxe clareza jurídica ao tema mais debatido dos últimos anos em condomínios. Síndicos que ainda não convocaram assembleia para deliberar sobre o assunto devem agir com urgência — seja para proibir, seja para regulamentar.