A decisão foi tomada, a obra aprovada, o síndico eleito — mas meses depois alguém questiona que o quórum estava errado e toda a deliberação pode ser anulada. Esse cenário acontece com mais frequência do que parece, especialmente em condomínios sem assessoria jurídica especializada.
O quórum é o número mínimo de condôminos (ou de votos) necessário para que uma decisão seja válida. Errar o quórum não é apenas irregularidade formal — pode anular a assembleia inteira.
Como o quórum é calculado
Base de cálculo: frações ideais, não número de pessoas. Um condômino que possui duas unidades tem dois votos (ou dois pesos, dependendo da convenção).
Dois momentos diferentes:
- Quórum de instalação: mínimo de condôminos para a assembleia poder começar
- Quórum de aprovação: mínimo de votos favoráveis para cada decisão
Verifique sempre o que sua convenção estabelece — ela pode ser mais rigorosa que a lei, mas nunca mais permissiva.
Tabela completa de quóruns por tipo de decisão
| Decisão | Quórum exigido | Base legal |
|---|---|---|
| Eleição do síndico | Maioria dos presentes | Art. 1.347 CC |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta (metade + 1 de todos os condôminos) | Art. 1.349 CC |
| Aprovação de contas | Maioria dos presentes | Art. 1.348 CC |
| Obras voluptuárias | 2/3 de todos os condôminos | Art. 1.341, I, CC |
| Obras úteis | Maioria de todos os condôminos | Art. 1.341, II, CC |
| Obras necessárias urgentes | Síndico pode determinar sozinho | Art. 1.341, §1º CC |
| Alteração da convenção | 2/3 de todos os condôminos | Art. 1.351 CC |
| Alteração do regimento | Maioria dos presentes | Depende da convenção |
| Aprovação do orçamento anual | Maioria dos presentes | Art. 1.348, VI, CC |
| Autorização de hipoteca | Unanimidade | Art. 1.420 CC |
| Proibição de Airbnb | 2/3 de todos os condôminos | STJ |
| Energia solar (eficiência) | Maioria dos presentes | Lei 2026 |
| Animais (regulamentação) | Maioria dos presentes | Convenção |
Diferença entre "maioria dos presentes" e "maioria absoluta"
Essa é a confusão mais comum — e a que mais anula assembleias:
Maioria dos presentes: metade mais um dos condôminos que compareceram à assembleia.
- Exemplo: 30 condôminos presentes → precisa de 16 votos favoráveis
Maioria absoluta: metade mais um de todos os condôminos do condomínio, independente de quem compareceu.
- Exemplo: condomínio com 60 unidades → precisa de 31 votos favoráveis, sempre
Unanimidade: 100% de todos os condôminos, sem exceção — raramente aplicável.
Condôminos inadimplentes podem votar?
Não. O Código Civil (art. 1.335, III) é claro: o condômino em débito com o condomínio não pode votar nas assembleias. Isso inclui:
- Cotas ordinárias em atraso
- Multas não pagas
- Qualquer débito condominial
O administrador deve verificar a situação financeira de cada participante antes de iniciar a votação e registrar quem está com direito de voto suspenso.
Representação por procuração
Condôminos que não podem comparecer podem se fazer representar por procuração. Regras:
- Procuração simples (sem reconhecimento de firma) é geralmente aceita, salvo convenção mais restritiva
- Um mesmo condômino pode representar no máximo outro condômino (salvo se o representante for familiar ou cônjuge)
- Procuração por WhatsApp ou e-mail tem validade discutível — recomenda-se documento físico ou assinatura digital com certificado ICP-Brasil
Como registrar corretamente na ata
A ata deve conter obrigatoriamente:
- Número total de unidades do condomínio
- Número de condôminos presentes (com direito de voto)
- Número de condôminos inadimplentes (sem direito de voto)
- Quórum de instalação atingido (se aplicável)
- Para cada votação: número de votos favoráveis, contrários e abstenções
- Declaração de que o quórum exigido foi atingido
Segunda convocação: quando e como
Se o quórum de instalação não for atingido na primeira convocação, a segunda pode ser convocada com qualquer número de presentes — salvo para deliberações que exijam quórum qualificado de todos os condôminos (como alteração de convenção e destituição de síndico).
Na prática, convoque sempre as duas datas na mesma convocação com intervalo de 30 minutos. Isso evita uma segunda rodada de notificações.
O papel do Condomine na gestão de assembleias
O módulo de assembleias do Condomine automatiza:
- Controle de quórum em tempo real com validação de inadimplência
- Registro individual de votos com identificação
- Cálculo automático de quórum atingido para cada deliberação
- Geração da minuta de ata com todos os percentuais corretos
Conclusão
Dominar os quóruns é obrigação básica de qualquer síndico. Uma assembleia com quórum errado é uma assembleia que pode ser anulada na justiça — desfazendo meses de trabalho e gerando retrabalho e custos jurídicos. Consulte sempre este guia antes de pautar votações importantes, e quando em dúvida, consulte um advogado especialista em direito condominial.