A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso Nacional unifica impostos sobre consumo (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) em dois novos tributos: a CBS (federal) e o IBS (estadual/municipal), mais o Imposto Seletivo para produtos prejudiciais à saúde. A implementação começou em 2026 com período de transição até 2033.
Para a maioria dos condomínios, o impacto não é direto — condomínios não são contribuintes do IVA dual. Mas há efeitos indiretos que o síndico precisa conhecer para planejar o orçamento.
Impacto nos contratos de prestação de serviço
Os contratos de mão de obra e serviços são os mais afetados no curto prazo. Prestadores de serviço precisam repassar a nova carga tributária nos contratos renovados em 2026.
Quais contratos monitorar com atenção:
- Administradora: honorários sujeitos ao novo sistema de tributação de serviços
- Empresas de limpeza e conservação: setor de serviços com potencial de reajuste
- Segurança e vigilância: contratos de trabalho intensivo com mudanças nas obrigações acessórias
- Manutenção de elevadores: contratos mistos (serviço + peças) com tributação mais complexa
Cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro nos contratos de prestação de serviço podem ser acionadas pelos fornecedores para repassar variações tributárias. O síndico deve revisar esses contratos antes das renovações.
Impacto nos insumos e materiais
Obras e reformas no condomínio utilizam materiais de construção. Alguns insumos podem ter o preço afetado pelo Imposto Seletivo ou pela mudança no regime de ICMS entre estados:
- Tintas e vernizes: possível variação de preço com o IBS
- Materiais elétricos: dependendo da cadeia produtiva, pode haver variação
- Equipamentos para áreas comuns (bombas, elevadores): impacto a monitorar
A recomendação para obras previstas para 2026-2027 é fechar contratos com preço fixo sempre que possível e incluir cláusulas de proteção contra variações tributárias.
O condomínio precisa declarar algo novo?
Para a maioria dos condomínios residenciais, não há obrigação nova imediata decorrente da Reforma Tributária em si. Mas algumas situações merecem atenção:
- Condomínios que prestam serviços remunerados (aluguel de salão para externos, estacionamento cobrado): podem ter novas obrigações a partir de 2027
- Condomínios com CNPJ ativo: acompanhar as instruções normativas da Receita Federal sobre obrigações acessórias no período de transição
- Administradoras: podem ter novas obrigações de escrituração que impactem o custo do serviço
Como antecipar o impacto no orçamento 2027
O orçamento anual do condomínio é aprovado geralmente no último trimestre do ano. Para 2027, recomendamos:
- Solicitar às administradoras projeção de impacto da reforma nos contratos
- Revisar todos os contratos com vencimento em 2026-2027 antes da renovação
- Incluir uma reserva de contingência de 3 a 5% no orçamento para absorver variações
- Monitorar o IPCA e índices setoriais de serviços para as projeções de reajuste
EFD-Reinf: obrigação que já existe e poucos cumprem
Independentemente da Reforma Tributária, muitos condomínios já têm obrigação de entregar a EFD-Reinf (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais) quando contratam serviços com retenção de IR ou previdência.
Se o seu condomínio paga notas fiscais de serviços com retenção, a EFD-Reinf já deveria estar sendo entregue. Consulte o contador ou a administradora para regularizar antes de uma fiscalização.
Reforma Tributária e o condomínio como empregador
Para condomínios que têm funcionários CLT, a Reforma Tributária traz mudanças no sistema de tributação da folha de pagamento a médio prazo. O Simples Nacional para empregadores domésticos pode ter suas regras alteradas — acompanhe as regulamentações específicas para o setor.
Conclusão
O impacto direto da Reforma Tributária nos condomínios é indireto e gradual — mas real. Síndicos que acompanham as mudanças, revisam contratos proativamente e constroem orçamentos com margem de segurança estarão muito melhor posicionados do que os que descobrirem o impacto quando os boletos chegarem mais caros. O Condomine facilita o acompanhamento de contratos e vencimentos para que nenhuma renovação passe despercebida.